آیا سردفتر همیشه در خرید و فروش زمین ضروری است؟

2024 نویسنده: Sebastian Paterson | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-16 13:49

این قانون دو نوع ثبت قرارداد برای معاملات املاک و مستغلات را پیش بینی کرده است.

اولین گزینه انعقاد توافق در دفاتر اسناد رسمی با ثبت بعدی معامله در دفتر خدمات ثبت فدرال (FRS - RRB سابق) است.

دومین ، ارائه شده توسط قانون مدنی فدراسیون روسیه و قانون فدرال "در مورد ثبت دولت از حقوق املاک و مستغلات و معاملات با آن" ، انعقاد یک توافق نامه به شکل ساده نوشته شده است. طبق ماده 550 قانون مدنی فدراسیون روسیه "فرم قرارداد فروش املاک و مستغلات" ، قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات با تهیه یک سند به امضای طرفین به صورت کتبی منعقد می شود. همانطور که از قانون برمی آید ، چنین توافق نامه ای به محضری محضری احتیاج ندارد.

بیایید مزایا و معایب هر یک از روش های فوق را در نظر بگیریم.

ثبت اسناد در دفتر اسناد رسمی توسط افراد از قبیل توافق نامه وام ، وصیت نامه یا وکالت نامه ، در اکثر موارد موجه است - به استثنای شرایط مقرر در قانون ، دفاتر اسناد رسمی تنها نماینده قانونی است که می تواند سند را تأیید کند ، توانایی قانونی شهروندان را که آن را امضا کرده اند تأیید کند. سند از لحظه تصویب توسط دفاتر اسناد رسمی یا از لحظه مشخص شده در سند معتبر لازم الاجرا می شود. در صورت بروز برخی از درگیری ها که مستلزم انجام مراحل قانونی است ، شکی نیست که اعتماد به اسنادی که توسط دفاتر اسناد رسمی تأیید می شود بیشتر از اسنادی است که به صورت ساده نوشته شده است ، به خصوص اگر حضور یکی از طرفین در دادگاه غیرممکن باشد. شنیدن

وضعیت معاملات املاک و مستغلات متفاوت است. وظایف دفاتر اسناد رسمی شامل تأیید واقعیت انعقاد قرارداد در معامله املاک و مستغلات ، تأیید هویت شهروندانی است که سند تنظیم شده را امضا کرده اند. با این حال ، توافق نامه فقط پس از ثبت آن در UFRS که ده روز کاری از تاریخ تحویل اسناد طول می کشد ، عملی خواهد شد. به طور طبیعی ، هنگام ارائه اسناد به UFRS ، مقامات مربوطه این سازمان همچنین باید هویت شهروندانی را که قرارداد را منعقد کرده اند ، بررسی کنند ، صحت قرارداد ، مالکیت املاک و مستغلات بیگانه شده (خریداری شده) را بررسی کنند. یعنی روش ثبت نام در UFRS هم برای قرارداد منعقد شده توسط دفتر اسناد رسمی و هم برای توافق نامه ای که طرفین بدون مشارکت سردفتر تنظیم کرده اند کاملاً یکسان است.

واضح است که برای افرادی که دور از فقه هستند بسیار دشوار است که به تناسب قرارداد خود به ویژه در مورد معاملات با املاک و مستغلات گران قیمت ، قرارداد را تنظیم کنند. به طور معمول ، هنگام تنظیم چنین قراردادهایی ، آنها به وکلای متخصص در این زمینه از قانون مراجعه می کنند.

تفاوت تنظیم پیش نویس قرارداد با دفاتر اسناد رسمی (که البته وی یک متخصص با تحصیلات بالاتر حقوقی نیز هست) و وکیل در زمینه کاربری اراضی چیست؟

الف - اگر با یک وکیل تماس بگیرید ، پرداخت برای تنظیم قرارداد به ارزش ملک بستگی نخواهد داشت. این به طرفین معامله اجازه می دهد ارزش واقعی شی object را بدون توجه به اینکه آیا با یک اتاق معامله می کنید یا یک خانه را خریداری می کنید ، ارزش واقعی بازار را نشان دهند. در یک قرارداد محضری ، بسیاری قیمت بازار واقعی را نشان نمی دهند فقط به این دلیل که هزینه ثبت به عنوان درصدی از ارزش املاک محاسبه می شود. رویه قضایی نشان می دهد که غالباً تنها دلیل اثبات پرداخت توسط خریدار به فروشنده ، رسید از فروشنده است. اگر طرفین ارزش واقعی قرارداد را نشان دهند ، نشانگر انتقال پول است ، می توان از سر و صدا کردن بیش از حد با رسیدها جلوگیری کرد.

ب در دفاتر اسناد رسمی به احتمال زیاد از شما خواسته می شود که از یکی از چندین الگوهای استاندارد قرارداد استفاده کنید که کم و بیش مناسب شرایط شما هستند. یک متخصص در زمینه قانون زمین ، با مطالعه کامل ویژگی های معامله خاص شما ، قادر خواهد بود توافق نامه ای را تنظیم کند که مناسب منافع طرفین باشد ، خطرات احتمالی را پیش بینی کند ، در صورت لزوم ، توصیه هایی ارائه دهد و در جمع آوری موارد اضافی کمک کند اسنادی که امکان به چالش کشیدن معامله در آینده را از بین می برد. توافق نامه ای در مورد حمایت حقوقی بیشتر از مالک املاک و مستغلات خریداری شده نیز امکان پذیر است ، به عنوان مثال فروش مجدد ، اجاره ، بازسازی و غیره. گزینه ای که در آن یک وکیل ، با تجزیه و تحلیل دقیق اسناد ارسالی ، به شما توصیه می کند که به طور کامل از این معامله خودداری کنید ، مستثنی نیست.با نشان دادن سناریوهای احتمالی منفی ایجاد می شود. در نهایت ، منافع طرفین معامله و وكیل كه با آنها در تعامل است كاملاً منطبق می شود ، در حالی كه وظایف دفاتر اسناد رسمی به بیان ساده منعقد كردن توافق خلاصه می شود.

ب - اگر توافق نامه قبل از ارائه به UFRS نیاز به اصلاح داشته باشد (به عنوان مثال ، طرفین تصمیم گرفتند ارزش ملک را تغییر دهند یا معامله در آخرین لحظه سقوط کرد ، اما فروشنده خریدار جدیدی پیدا کرد که مایل به خرید است اموال با همان شرایط) ، فروشنده می تواند به طور مستقل با وارد کردن داده های اصلاح شده ، یک قرارداد آماده را بازنویسی کند. اگر قرارداد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد ، لازم است مجدداً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید ، هزینه را پرداخت کنید ، یعنی روند را از نو شروع کنید ، که منجر به اتلاف وقت و هزینه می شود. علاوه بر این ، برای جلوگیری از عوارض احتمالی ، توصیه می شود توافق نامه منعقد شده قبلی را خاتمه دهید ، که این امر به حسن نیت طرفین و بازدید مشترک آنها از دفتر اسناد رسمی نیاز دارد.

آیا می توان نتیجه گرفت که هنگام انعقاد معاملات املاک و مستغلات ، دفتر اسناد رسمی یک "پیوند اضافی" است؟

بله ، اما فقط با یک هشدار مهم و بسیار قابل توجه - وکیلی که در تهیه پیش نویس قرارداد مشارکت دارد باید در زمینه کاربری اراضی متخصص بسیار واجد شرایط باشد ، تجربه انعقاد قراردادهای مشابه را داشته باشد ، با موفقیت در دعاوی مربوط به موضوعات زمین شرکت کند ، کارمند باشد سازمانی متخصص در پشتیبانی از معاملات با املاک و مستغلات.