من می خواهم یک قطعه زمین بخرم - نحوه تعیین هزینه واقعی یک قطعه زمین

2024 نویسنده: Sebastian Paterson | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-16 13:49

ارزش بازار یا ارزش استفاده؟

چرا وقتی از "ارزش بازار" قطعات زمین صحبت می کنم از علامت های نقل قول استفاده می کنم؟ هنگام تعیین قیمت بازار یک قطعه ، آنها معمولاً از متوسط قیمت خریدهای مشابه کیفیت ، مکان ، منطقه ، نوع استفاده از قطعات زمین تولید می شوند که در یک بازه زمانی مشخص (نه خیلی طولانی) تولید می شوند. بر این اساس ، هرچه چنین معاملات بیشتری مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد ، می توان با دقت بیشتری قیمت منطقه مورد علاقه ما را تعیین کرد.

در عین حال ، لازم است معاملات با استفاده از طرح های مشابه مالی ، بدون هیچ گونه شرایط خاصی برای انتقال حقوق مالکیت ، محدودیت ها و بارها انجام شود.

با این حال ، در عمل ، استفاده از این روش همیشه یک تصویر عینی از وضعیت بازار نمی دهد. تا به امروز ، بازار زمین های کشاورزی تازه شکل گرفته است. به طور کلی ، حجم جدی معاملات زمین فقط در 5-6 سال گذشته مشاهده شده است. بله ، در یکی دو سال اخیر ، تعداد نسبتاً زیادی انتقال مالکیت انجام شده است ، اما به نظر من یک کار بیهوده برای تعیین قیمت واقعی خرید و فروش تعداد زیادی از قطعه ها است.

از یک طرف ، تعداد زیادی از توطئه های کشاورزی در نتیجه روش اهدا ، صاحبان خود را تغییر می دهند ، اگرچه در واقع معاملات خرید و فروش وجود دارد. از آنجا که معاملات اهدا در واقع معاملات بلاعوض است ، در چنین مواردی چگونه می توان ارزش املاک منتقل شده به مالک جدید را ارزیابی کرد؟

بله ، و هنگام انجام معاملات برای فروش قطعه زمین ، اغلب این قرارداد ارزش دست کم گرفته شده از قطعه را نشان می دهد - در درجه اول به منظور پرداخت مالیات کمتر.

از طرف دیگر ، نمی توانید از طریق قیمت های نشان داده شده در آگهی های پیشنهادی برای فروش اشیا estate املاک و مستغلات راهنمایی کنید. اولاً ، اغلب اوقات ، هنگام فروش یک قطعه زمین ، واسطه های زیادی وجود دارد که 20 یا حتی 40-50٪ از قیمت اولیه قطعه را اضافه می کنند. ثانیاً ، مالکان زمین ها اغلب اشیا objects را با قیمتی تورم به طور عمدی در معرض دید قرار می دهند - با در نظر گرفتن تجارت بیشتر برای سقوط. خریدن املاک و مستغلات با تخفیف 10-15 درصدی برای خریدار بسیار دلپذیرتر است ، در حالی که احساس می کنید یک تاجر صالح هستید. سوم ، وضعیت بازار به طور مکرر تغییر می کند. یکی از معمول ترین گزینه ها این است که قطعات زمین برای فروش با قیمتی کمتر از آنچه قبلاً به نمایش گذاشته شده بود ، ارائه شود. به عنوان مثال ، زمینهای دیگری با مشخصات مشابه در نزدیکی قطعه زمین شما وجود دارد ،و مالک به دلیل نیاز فوری به بودجه فورا تصمیم گرفت آنها را با تخفیف زیادی بفروشد.

دلیل دیگری وجود دارد که ارزیابی ارزش بازار قطعات مشخص زمین ، دشواری تقریباً کامل بازار رهن برای زمین ها ، دشوار است.

همانطور که در بالا گفتم ، تا به امروز ، بازار زمین (به ویژه برای قطعات برای پروژه های تجاری ، به عنوان مثال مناطق بزرگ) هنوز شکل نگرفته است. حجم معاملات در سرزمینهای خاص و روشهای اجرای آنها اجازه نمی دهد تا با اطمینان از تجزیه و تحلیل کافی برای ارزیابی دقیق و عینی ارزش زمین ، تجزیه و تحلیل که می توان به عنوان پایه ای در نظر گرفت ، استفاده کرد. قطعه زمین به عنوان موضوع رهن بدون جلب ضمانت اضافی یا ضمانت نامه مالی اضافی …

من فکر می کنم نه ، به خصوص اگر ما از اصطلاح مبهم "ارزش بازار" استفاده نکنیم ، اما در مورد "ارزش مصرف کننده" این یا آن سایت صحبت کنیم. اگر "ارزش بازار" به عنوان مبلغی باشد که می توان یک قطعه را در یک لحظه مشخص به فروش رساند ، در هنگام ارزیابی ارزش مصرف کننده ، بسیاری از عوامل مورد بررسی قرار می گیرند ، از جمله عوامل اصلی:

الف) پویایی تغییرات قیمت در قطعه هایی که از همه لحاظ برای دوره های کوتاه مدت (1-2 سال) و میان مدت (5 سال) مشابه هستند.

ب) پویایی مورد انتظار برای تغییر در سایت ، با در نظر گرفتن عواملی مانند برنامه های بلند مدت برای توسعه قلمرو مجاور ، اوضاع سیاسی و اقتصادی در یک منطقه خاص ، منطقه موضوع فدراسیون ، تغییرات در وضعیت اکولوژیکی ، فرایندهای آب و هوایی در یک منطقه خاص ، فرایندهای اجتماعی و جمعیتی و غیره

ج) تجزیه و تحلیل خطرات احتمالی در مناطق مختلف توسعه این قطعه زمین ، امکان غلبه بر چنین خطرات و محاسبه هزینه های مربوطه.

د) پیش بینی نقدینگی یک قطعه زمین در مراحل مختلف توسعه آن.

با وجود این واقعیت که پاسخ به هر یک از نکات فوق می تواند تقریبی باشد ، ترکیبی از آنها ، هنگامی که در چارچوب یک مدل ریاضی مورد مطالعه قرار می گیرد ، پاسخ نسبتاً دقیقی در مورد ارزش مصرف کننده سایت می دهد ، که به عنوان حداکثر مجاز شناخته می شود مقدار پول ، سرمایه گذاری که هنگام خرید زمین ، سودآوری توسعه بیشتر سایت را تضمین می کند.